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Beaucoup de Français rêvent de posséder leur propre logement, pour éviter de payer un loyer chaque mois. Cela dit, étant les prix des appartements et des maisons, le crédit immobilier reste souvent un passage obligé. Malheureusement, avec l’inflation qui sévit depuis plus d’un an maintenant, les banques deviennent plus frileuses lorsqu’il s’agit de prêter de grosses sommes. Aussi, elles demandent des apports personnels de plus en plus conséquents. Dans ce contexte, faire appel à ses proches peut constituer une solution. Or, pour éviter des ennuis par la suite, il vaut mieux prendre certaines précautions. On vous explique tout !
Crédit immobilier : l’époque rend les emprunts difficiles
Pour toutes celles et ceux qui rêvent de devenir propriétaire, emprunter de l’argent peut être difficile. En cause ? L’augmentation des taux d’intérêts appliqués sur les crédits immobiliers. Cette tendance pousse les banques à devenir de plus en plus pointilleuses sur les finances de ceux qui ont besoin d’un prêt. En plus de cela, elles ont tendance à exiger un apport personnel, qui atteint, en moyenne 89 422 euros, d’après une récente étude de Century 21.
“C’est 60% de plus par rapport à ce qui était exigé à la même époque l’an dernier, et cela représente pas moins de 35% du prix d’achat du bien. », indique Charles Marinakis qui préside Century 21 en France.
Certains ont déjà de belles économies de côté. Aussi, avant de souscrire un crédit immobilier, vous pouvez débloquer les fonds dont vous disposez sur votre épargne retraite ou votre épargne salariale. En effet, le fait d’acquérir une résidence principale peut constituer un motif valable pour y piocher de l’argent. Mais, pour d’autres, il faut chercher d’autres sources de financements. Aussi, il arrive que certains emprunteurs sollicitent l’aide de leurs proches et parents. En revanche, cela suppose de s’imposer un certain cadre.
« Il faut toujours respecter certaines règles, afin d’éviter certaines difficultés notamment aux décès des parents. » indique maître Antoine Le Roux, notaire et porte-parole de la chambre des notaires à Paris.
L’expert souligne qu’avec les difficultés d’accès au crédit immobilier, cette pratique devient de plus en plus courante.
« Les coups de pouce des parents sont de plus en plus fréquents. », révèle Antoine Le Roux.
Utiliser le don pour se constituer un apport
En famille, on peut tout à fait donner de l’argent à ses proches, sous la forme d’un don sans contrepartie. Pour ce faire, il suffit de respecter certaines règles :
- Avoir moins de 80 ans
- Donner à ses ascendants : enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants.
- Ne pas dépasser un somme de 31 865 euros sur 15 ans.
Cela permet également de ne pas payer de droits (contrairement à l’héritage). Ainsi, si vous envisager de souscrire un crédit immobilier, vous pouvez solliciter vos deux parents, ce qui vous permet d’obtenir jusqu’à 63 730 euros. Pour ce faire, remplissez le formulaire Cerfa 27-35, disponible ici en téléchargement. N’oubliez pas de cocher la case « don manuel de l’article 790 G du Code général des impôts ou CGI ». Il faudra ensuite renvoyer ce document complété, au service des impôts dont vous dépendez, selon votre commune de résidence. Mais, éviter la case « “donation de l’article 757 du CGI. » En effet, elle viendrait limiter l’abattement général qui permet à vos proches de donner 100 000 euros tous les 15 ans.
“Ce serait dommage, car vous ne pouvez plus revenir en arrière, et si quelques années plus tard, vos parents veulent à nouveau vous donner de l’argent, un bien immobilier ou leur comptes-titres par exemple, l’abattement général de 100.000 euros ne sera plus intact : il aura été diminué des 31865 euros indûment coché. », prévient Antoine Le Roux.
Crédit immobilier : pensez à la donation générale
En effet, comme nous l’évoquions ci-dessus, en France, un parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants, sur une période de 15 ans. Ce système s’appelle la donation générale et permet de ne pas payer de droits sur cet argent.
“Dans tous les cas, on commence toujours par donner 31.865 euros au titre du don d’argent (790 G du CGI) et le reliquat au titre de la donation générale de 100.000 euros (757 du CGI).”, précise maître Le Roux.
En cumulant le don de 31 865 euros et la donation générale de 100 000 euros, ceux qui veulent demander un crédit immobilier peuvent obtenir jusqu’à 263 730 euros, si les deux parents participent. De quoi avoir un bel apport ! Dans ce cas, n’oubliez pas de garder une trace écrite de cette transaction avec le formulaire Cerfa 27-35. Il faudra également l’envoyer chez le notaire, pour éviter des problèmes lors de la succession. Notamment si vous avez des frères et sœurs.
“Si vous voulez préciser certaines choses, insérer des conditions particulières ou vous assurer que l’égalité entre vos différents enfants est bien respectée par exemple, alors mieux vaut faire cette donation devant notaire.”, conseille Antoine Le Roux.
Se faire prêter de l’argent par un membre de la famille
Vos proches peuvent vous accorder un prêt. Cette dette peut courir sans intérêt. Mais si un taux d’intérêt est appliqué, il ne devra pas dépasser le taux d’usure prévu dans la loi. Ce genre de coup de pouce peut vous aider à réunir rapidement un apport plus important pour votre crédit immobilier. Cela dit, si les bons comptes font les bons amis, il en va de même en famille. Pour ce faire, rédigez et signez une reconnaissance de dette. Il faudra ensuite faire enregistrer ce prêt au service des impôts de celui qui touche cet argent.
“La loi impose un écrit enregistré et il est important de s’y soumettre, car cela permet de prouver l’existence de la dette et cela confère une date certaine à l’opération, opposable à tous, notamment à l’administration fiscale.”, rappelle Antoine Le Roux.
Enfin, si vous demandez l’aide financière d’un proche pour obtenir un crédit immobilier, garder des traces de vos remboursements auprès de lui, le moment venu. Cela vous permettra d’éviter tout malentendu ou litige par la suite. Surtout au sein d’une fratrie. Et, de prouver que vous aviez bien rendu l’argent emprunté pour votre apport.
“Cela permet d’acter la fin du remboursement et d’éviter une situation conflictuelle plus tard si l’on n’a pas collecté les justificatifs de remboursement. », explique le notaire.
