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Le crédit immobilier permet de financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier, en totalité ou en partie. Il est souvent utilisé pour acquérir une résidence principale ou secondaire. Cependant, depuis la chute du pouvoir d’achat ces deux dernières années due à l’inflation générale, une crise du logement s’est installée en France.
Pour résoudre ce problème, le gouvernement envisage d’assouplir les règles d’accès au crédit immobilier. D’ailleurs, ce mardi 13 juin, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se réunit pour décider des mesures éventuelles. Parmi les différentes pistes examinées par le conseil, on retrouve l’évolution du taux d’usure et l’augmentation du taux d’endettement.
Crédit immobilier : les règles en vigueur
Avant d’aborder les possibles changements de règles d’accès au crédit immobilier, abordons d’abord les règles actuelles. D’après un article de La Dépêche publié le 12 juin dernier, voici la règle qui s’applique depuis 2021 :
« En 2021, le HCSF avait fixé, depuis 2021, que ce taux (taux d’endettement, NDLR) ne pouvait pas aller au-delà de 35 %. En clair, un emprunteur ne peut se retrouver endetté de plus de 35 % de son revenu. »
Cette règle vise à éviter le surendettement des Français. Toutefois, les établissements financiers peuvent y déroger dans certaines conditions. En effet, les banques peuvent accorder un crédit immobilier de plus de 35 % du revenu des demandeurs si c’est pour l’acquisition d’une résidence principale. Cependant, encore une fois, cette dérogation est limitée.
La dérogation n’est possible que sur 20 % des crédits demandés. En plus, l’emprunteur doit avoir le statut de primo-accédant. C’est-à-dire qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.
Avec l’inflation et l’augmentation des taux d’intérêt immobiliers, ces règles constituent un frein pour la fluidité du marché immobilier. C’est pourquoi Bercy prévoit de l’assouplir. Découvrez dans la suite de cet article les possibles changements de règles.
Crédit immobilier : 30 % de dérogation
Maël Bernier, experte auprès du courtier Meilleurtaux, a évoqué la première solution. Pour elle, toucher le taux d’endettement de 35 % est impossible. Cependant, il est possible de revaloriser le taux de dérogation.
« Pour le taux d’endettement, rien ne sera fait, car il y a un dogme sur les 35 % à la Banque de France. (…) Mais il faudrait plus de marge et de possibilité de manœuvrer sur l’investissement locatif », estime Maël Bernier.
Pour l’experte, la solution serait de :
« Faire passer les 20 % de dérogations des banques à 30 %. »
Cette proposition a été discutée lors du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). D’ailleurs, la Fédération bancaire française (FBF) a déjà déclaré être ouverte au dialogue. L’assouplissement de cette règle permettrait certainement aux banques de fédérer plus de clients.
Un nouveau mode de calcul du taux d’endettement
La secrétaire générale de l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC), Bérengère Dubus, a aussi son mot à dire sur l’assouplissement des règles d’accès au crédit immobilier.
« Ce qu’on demande, c’est une adaptation des règles au climat actuel. Quand les règles en vigueur ont été fixées (en 2021), les taux étaient historiquement bas […] Donc maintenant, on demande des évolutions avec les taux qui sont désormais beaucoup plus élevés », a-t-elle expliqué, comme on peut le lire dans l’article de La Dépêche précité.
Pour ce syndicat, un changement de méthodes de calcul du taux d’endettement serait la solution.
« Le retour de la méthode de calcul par compensation pourrait être la solution, on ne demande pas de révolution. Il faut laisser les secteurs se réguler », affirme Bérengère Dubus.
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Interrogé fin avril sur le sujet, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, ne semble pas de cet avis. Pour ce dernier, le surendettement des Français n’est pas une option. En effet, selon lui, cela entraînerait une vraie crise sociale.
Qui plus est, actuellement, le surendettement des ménages est déjà un problème. Selon les chiffres rapportés dans un article de Vie-Publique, l’endettement des ménages représente 4,3 milliards d’euros en 2022. Fait étonnant : 113 081 dossiers sont considérés comme surendettement.
Crédit immobilier : victoire sur le taux d’usure
Tous les assouplissements des règles d’accès au crédit immobilier précités ne sont qu’au stade d’hypothèses. La seule solution appliquée jusqu’ici ne concerne que le taux d’usure. Ce taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt a connu une évolution.
En effet, depuis février dernier, le taux d’usure est recalculé tous les mois au lieu d’une fois par trimestre. D’après un article du Figaro, publié le 12 mai 2023 :
« C’est une mesure positive qui a fluidifié la production de crédit. »
