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A priori, un propriétaire n’a aucune obligation de renouveler un bail locatif qui arrive à terme. En effet, la loi prévoit qu’il puisse le résilier. Et, ce, en vue de vendre le bien, de venir y résider ou encore d’y loger un parent. Le bailleur peut aussi refuser de reconduire le bail pour un motif légitime et sérieux. Par exemple, si le locataire ne paie plus son loyer. Dans tous les cas, il suffit, pour résilier le contrat de location, d’adresser un courrier recommandé ou via un commissaire de justice à l’occupant. Ensuite, cette notification doit intervenir au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Mais attention ! Si votre locataire a 65 ou plus, et des revenus modestes, vous devez assurer son relogement.
Et, ce dans un bien correspondant à ses besoins, à ses capacités financières, et se situant dans une aire géographique proche. On fait le point !
Le Conseil Constitutionnel estime que cette obligation ne nuit pas au droit de propriété
On vous l’accorde : trouver un logement pour un locataire sur le départ peut s’avérer très difficile. Surtout dans certains territoires, où le marché de l’immobilier reste très tendu. D’autant que pour que le relogement fonctionne, le propriétaire doit collaborer avec l’occupant, et s’assurer que son dossier soit accepté par son futur bailleur. Cela dit, cette obligation, prévue par l’article 15 de la loi de 1989, ne contrevient pas à la Constitution. Et, elle ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété.
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C’est en tout la conclusion donnée par le Conseil Constitutionnel, récemment saisi sur le sujet via une question prioritaire de constitutionnalité. La Cour de cassation avait déposé cette QPC le 26 mai 2023, dans le cadre d’une affaire impliquant un couple de propriétaires. Ces derniers s’estimaient lésé par la loi de 1989, qui selon eux, les empêchait le reprendre leur logement à leur locataire.
Pour justifier leur recours, ils avaient fait valoir leurs difficultés à trouver un bien pour le relogement de l’occupant, qui répondent aux conditions prévues dans le texte. Il faut dire que ces critères n’ont rien d’évident à respecter dans une zone tendue. Voici les conditions prévues par l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1ᵉʳ septembre 1948 :
- Le bien doit se situer dans la même commune ou dans une commune limitrophe, dans un rayon de 5 km maximum autour du logement actuel.
- Or, le critère géographique prévoit aussi un relogement dans le même canton, un canton limitrophe, ou dans le même arrondissement, voire un arrondissement limitrophe.
Dans certaines régions ou métropoles, le relogement peut ainsi devenir impossible pour les bailleurs. Cela dit, depuis 2015, cette obligation s’applique aussi pour les locataires ayant un senior de 65 ans ou plus à charge.
Le relogement : une mesure destinée à protéger les locataires les plus précaires
Face à cette QPC, le Conseil Constitutionnel concède que cette obligation peut limiter le droit de propriété. Néanmoins, il estime que cette mesure n’a rien de disproportionné. Et, ce, puisqu’elle poursuit un objectif essentiel, à savoir : permettre aux citoyens d’avoir droit à un logement décent. Surtout s’il s’agit de personnes âgées et fragiles sur le plan financier. Pour bénéficier de l’obligation de relogement par le propriétaire, le locataire doit :
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- Gagner moins de 25 165 euros par an à Île-de-France ou moins de 21 878 euros dans le reste du pays. Les revenus pris en compte sont ceux de l’occupant à la date ou le bailleur lui envoie son congé.
- Mais, concernant l’âge du locataire, la loi retient la date d’échéance du bail pour l’apprécier.
- De plus, même si plusieurs personnes résident dans le bien, il suffit que l’un des membres du foyer remplissent ces conditions, pour pouvoir prétendre à un relogement.
Les exceptions à cette obligation
Pour étayer sa décision, le Conseil constitutionnel souligne d’ailleurs que cette règle prévoit plusieurs exceptions. Ainsi, si le propriétaire a lui même plus de 65 ans, ou qu’il a des ressources inférieures au plafond fixé par le texte (voir paragraphe précédent), il n’a pas à faire d’offre de relogement. Vous noterez qu’ici, le bailleur n’a qu’un seul critère à remplir, contrairement au locataire, qui doive cumuler ces deux conditions pour être relogés. En dernier recours, la loi accorde donc le privilège au propriétaire.
Néanmoins, les Sociétés civiles immobilières (SCI), même si elle réunisse des personnes d’une même famille, ne peuvent pas profiter de cette exception. Et, ce peu importe l’âge de chacun des associés qui la composent. Dans ce cas, la SCI devra dont respecter la loi de 1989 en proposant une solution de relogement au locataire.
Par ailleurs, le Conseil Constitutionnel rappelle, à juste titre, que cette loi n’empêche pas le propriétaire de revendre son bien. Il peut également faire toutes les démarches nécessaires pour obtenir la régularisation des impayés ou même demander une expulsion. Ainsi, cette mesure, qui protège les seniors fragiles, ne devrait pas changer avant long moment.
De quoi donner à réfléchir aux bailleurs qui pensent faire le bon choix en favorisant les locataires âgées. Certes, ces occupants offrent des garanties rassurantes : mode de vie stable, revenus réguliers, bail de longue durée… Pour autant, louer à un senior vous engage aussi en cas de rupture du bail. Les propriétaires doivent donc accepter ces locataires, sans ignorer l’obligation de reloger à laquelle ils devront éventuellement faire face.
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Relogement des seniors : des sanctions en cas de manquement
Gare aux bailleurs qui ne respecteraient pas la loi lors de la rupture du bail avec leur locataire âgé de 65 ans ! En effet, si vous n’offrez pas de solution de relogement en notifiant le congé, celui-ci reste considéré comme nul. Ce qui implique que le bail peut se reconduire automatiquement. Cela dit, la justice permet aux propriétaires de soumettre des propositions aux occupants durant toute la durée du préavis.
